房地产管理方案

房地产管理方案篇1

　　房地产企业楼盘销售计算机管理解决方案

　　房地产开发企业楼盘销售计算机管理解决方案主要包括资料管理：项目资料、户型资料、房产资料、房产定价、付款方式定义、房产价格调整；销售管理：图文咨询、预约登记、销售登记、退房记录、换房记录、租赁管理、二次交易、封房处理；财务管理：财务收款、出纳扎账处理、票据领退管理、发票换取、收据查询、欠款催收、保证金管理；客户管理：客户档案、合同资料、按揭办理、按揭报批、产权办理、客户投诉、入伙管理、客户分析；辅助管理：佣金管理、广告管理、楼盘管理、需求信息、会员管理、广告合同、广告查询、广告制作、广告发布、媒体档案；统计报表：房产报表、销售报表、财务报表、综合报表、图文分析、领导查询；基础数据管理：系统字典维护、物业类型维护、机构部门维护、操作员维护、币种维护、收费项目维护、币种维护、按揭查询；系统管理：系统参数、用户权限、数据备份、数据恢复、套打位置调整、样张自定义；其应用效果为：

　　1.防止客源流失

　　客户资料的完整性与保密性：通过使用软件，要求业务员必须将每天接待的客户资料与接待记录录入系统，这样业务员在接待客户时会有意识的了解客户详细信息，包括客户的基本资料、购房意向、来电来访的详细情况，保证了客户资料的完整性，任何业务员接手该客户都很容易把握客户情况，对客户制订准确的跟踪回访计划。可以完全实现客户资料的保密，业务员只能看到自己或允许查看的有限的客户资料与业务数据，即使业务员的流动也无法带走其他业务员的客户数据，同时原来的客户数据也完好的保存在数据库内，继续为公司所用。

　　2.准确地销售控制

　　房源多，房态变换频繁，销售控制比较困难，稍不注意就容易造成一房多卖，造成极坏的影响。用了销售软件就可以有效地解决此问题，软件中房源状态是唯一的，进行相应保留、小订、大定、签约、退房、换房后，软件会自动更新相应的房源状态，只有待售的房源才可以选择，所以绝对不可能出现一房多卖现象。房间面积、价格也是事先录入，经过审核的，产生的销售数据也不会造成误差。

　　3.全面客户服务

　　基于对客户信息准确和全面的掌握，相应的客户服务工作就可以做到细致入微，无论是潜在客户还是成交客户，出发点就是充分利用有限的客户资源创造无限价值，提高潜在客户的达成率、成交客户的满意率，通过客户的口碑开发更多客户，创造更多销售机会。代办按揭、代办产权、签约提醒、付款提醒、节日问候等，让客户感受亲情式服务。

　　4.有效业绩考核

　　客户归属：系统自动通过客户名称、证件号码、联系电话、手机等信息判断提示记录的相同性，有效杜绝业务员间相互争抢客户、争夺销售业绩。客户归属以系统客户创建日期为准。

　　工作情况及业务能力：系统准确反映每个业务员每天工作情况，接听电话、接待客户、客户跟踪及客户回访情况，开发新客户数量、创造机会数量、达成意向数量及最后签约数量，成交率等数据。

　　5.准确的往来帐务

　　软件严密的销售管理与财务管理，准确反映与客户间应收、已收、未收、到期未收等帐务数据，销售台帐与财务台帐保持高度的一致。

　　6.明确广告投放

　　通过管理广告的发布情况与广告的成效统计，进行广告监测，使广告投放在媒体、版面、尺寸、投放时间、广告内容方面更有针对性，避免广告投放的盲目性。

　　7.及时准确的数据反馈

　　系统提供客户接待、房源、销售、客户服务、财务收付款等几十种报表，比如销售日报、销售月报、房源状态分布表、未办已办按揭客户、收款日报、付清首期客户、付清全款客户报表等，通过这些报表可及时准确的掌握销售状况、财务资金回笼情况、房源情况等。

　　8.灵活强大的统计分析

　　客户分析：通过记录分析客户特征、购房意向、意见反馈等数据，为营销策划提供准确的决策数据，比如客户来源、客户区域、年龄段、意向价位、关注内容等分布情况制订广告策略、促销政策等。

　　销售分析：通过对销售时间、套型、物业用途、物业类型、户型、付款方式、面积范围等分析，便于掌握淡季与旺季、畅销与滞销户型，不同付款方式的比重等信息，为领导提供更多更准的决策支持。

　　9.资料准备：项目概况：用于在系统初始化阶段快速登记各个项目的总体情况，系统可以结合设计情况一次性生成各大楼的所有房间和相应的基本资料，而不需逐套增加。房产资料：管理所有房间及其详细资料，包括楼层、单元、房号、面积、景观、朝向、户型、结构、用途、状态、装修标准、房间示意图等。定价试算：结合楼层、朝向、结构、景观等客观因素，以差价或系数定价法对大楼进行快速定价及价格试算，可以立即得到各定价方案的总价、均价、最高价和最低价等重要参考数据，并可以立即打印出试算价目表和报价表(报表内容可由客户根据情况更改)。价格调整：针对销售过程中阶段性的价格变化，系统提供按比例调整、总价调整、单价调整、一口价调整四种灵活的调价方式。

　　付款方式设定：用于登记项目提供的各种付款方式，包括各付款方式的名称、折扣、各期楼款付款时间、各期楼款所占比例、按揭精度等。在成交登记时，只需选择客户所选择的对应付款方式后系统可自动生成该客户的应交楼款，无需手工计算。

　　销售管理：记录来访、来电、来函等客户基本资料与购买意向，同时可记录追踪客户情况、可按项目、售楼点记录，提供方便快捷的查询、浏览功能、提供统计两级分析功能。

　　预约登记：用于楼盘在正式发售以前，登记有较强购买意向的准客户资料及其交款信息，以便正式发售时客户可根据排号先后优先购买，同时系统可迅速将预约客户资料及交款信息转入销售登记。

　　销售登记：用于预留、预定、成交及客户更名后相关的客户资料、房间资料、合同资料、付款方式、优惠、按揭、公证等情况进行详细登记，系统可以自动生成准确的应收楼款数据并将数据自动传递到财务收款登记的应收款资料中，同时系统可以根据实际的销售状态(包括预留、预定、已售三种状态)自动更新图文咨询中的房间状态图，使整个系统的数据保持严格一致。退换房管理：在发生退换房情况时，可按照相应程序进行退换房处理，保证房间销售的唯一性，严格杜绝重复销售的情况出现，同时系统自动保存退换房的原始资料。

　　租赁管理：记录用于出租的房间的租赁资料：包括客户资料、合同资料、押金信息、换房及退租等资料。图文咨询：通过简洁的图文界面直观显示各大楼的最新销售进展以及各销售状态的统计数据，输入客户的购房条件可明确快速显示符合客户条件的房间，点击任一房间可以即时了解该房间的详细资料，同时可以按照客户指定的各种付款方式自动模拟生成及打印其付款和按揭方案，以便客户进行详细了解和认真分析。

　　财务收款：用于已售房间应收楼款和实收楼款的管理，通过应收款项和实收款项的对比，可以十分直观地了解楼款收取的进度，并可自动计算逾期欠款的滞纳金金额，提

　　供每个房间楼款收取的统计数据，包括应收金额、已收金额、未收金额、应收未收金额、滞纳金金额等。

　　保证金管理：对于按揭付款的客户，系统在按揭办理登记后在本模块自动生成按揭相关资料，本模块对银行是否放款进行登记并对保证金进行管理。票据管理：提供公司收据领用、查寻、统计等管理功能。换票管理：将客户手中的收据更换为发票，只对有效收据进行更换。

　　欠款催收：系统可以自动检索出所有最新拖欠楼款的客户基本资料、欠款总额以及欠款明细，并可以统计出各大楼欠款的客户总数、拖欠总金额，以便及时了解楼款拖欠情况并开展相应的催款工作。通知交款功能可查询未来某段时间内应交楼款的客户资料及应交款项，以便提前通知客户按时交款，提高楼款的回收率；客户按揭办理：管理按揭客户证件及收入证明等收缴情况、办理进度，并对收缴情况，是否办妥进行统计。

　　产权办理：建立客户产权登记信息，结算面积误差、打印产权转移登记表等。

　　客户档案：专门管理已经成交的客户资料，所有客户资料在成交登记中登记后将自动传递到成交客户档案中，通过对成交客户的统一管理，可以为客户提供更加快捷和优质的售后服务，从而有效提高成交客户的满意度。

　　历史客户档案：记录退房、退订、更名的历史客户档案代办户口：计算户口指标，办理过程、办理情况、相关费用。设计变更：记录工程设计变更内容，预算、执行情况等备忘录。投诉管理：记录客户投诉内容。

　　入伙管理：打印入伙通知书，登记客户入伙信息。

　　短信服务：通过intel网向潜在客户、意向客户群短信，告诉他们公司排号、选房、优惠等活动。辅助佣金提成管理：根据公司佣金提成方案、销售人员销售情况及回款情况计提佣金并记录发放情况。针对增加管理人员提成。

　　广告信息：管理所关注项目的广告发布情况，包括广告发布刊物、日期、版面、风格、费用等详细资料，以便动态追踪其广告策略。楼盘信息：主要用于登记和管理区域市场的各项目资料，以加强对市场状况和竞争对手销售情况的了解。需求分析：提供由客户自行定义调查问卷，用户收集问卷录入后，系统自动统计相关信息及形成相应的图表分析。

　　会员管理：提供会员档案管理功能、跟踪记录、相关活动。统计房产报表：提供整个公司项目、户型、面积等房产资料的详细报表。

　　销售报表：按照整个公司项目和大楼三级统计范围结合时间、销售人员及楼盘多种因数以数字报表对最新销售数据(包括套数、面积、成交金额等)进行统计。

　　财务报表：对楼款回收情况进行全面的统计，包括应收款、实收款、应收未收款、按揭放款、预计收款等资料，其中预计收款功能可以查询在未来的任一时间段内能够正常回收的楼款金额，为公司的整体资金运作提供准确的参考数据。综合查询：提供包括销售信息、财务信息的复合型综合性查询。图表分析：以数字及图形(二维和三维)形象反映销售及财务方面的走势、进度、分布等情况。

　　领导查询：为方便领导查询提供的户型、销售与财务报表。基础按揭数据查询：提供快速的银行按揭计算功能，只需输入按揭金额、利率、期数及计息方式(等额法或递减法)后，系统可以自动计算出每月还本付息金额。

　　机构设置：设置公司信息、售楼机构、组织架构等信息。

　　操作员设置：设置系统操作员信息，并对操作员进行项目授权。系统字典：对系统中涉及的所有可选信息进行字典维护。收费项目：对系统中涉及的收费项目进行维护。

　　系统参数设置：用于设置利率、滞纳金比率、面积误差率、楼款精确度、公司信息、报表表头、工程进度名称等和系统密切相关的各项参数；用户授权：按查询、修改、增加、删除、审核等多层权限针对各个功能模块和报表进行向各操作人员进行授权，明确不同部门、不同职位的工作责任和操作权限，以保证数据的保密性和系统运行的安全。

　　数据备份：用于数据的定期备份，避免由于电脑故障造成数据丢失，同时系统可以按照用户定义的时间周期自动报警并提示备份；

　　数据恢复：如果遇到病毒、硬件等问题造成系统破坏后，可将已备份的数据恢复过来；

　　系统初始化：用于清空当前数据库中需要删除的数据，一般在系统首次正式运行前使用，之后应通过权限严格控制使用；

　　更改口令：用于操作员更改自己的系统口令等进行设计，也可以找专业公司提供。

房地产管理方案篇2

　　项目实施方案设计成本管理作业指引

　　1.目的

　　为保证项目发展成本目标的实现，本指引规范了方案设计阶段的成本管理和控制方法。

　　2.范围

　　适用所有公司开发项目方案设计阶段的成本管理及控制工作。

　　3.术语和定义

　　3.1实施方案设计阶段：包括规划方案(含单体)设计和建筑扩初设计。

　　4.职责：

　　4.1公司-造价部

　　4.1.1负责项目市场成本调研，编制项目成本调研报告；

　　4.1.2负责建立成本模型和数据库；

　　4.1.3负责编制方案设计阶段《成本测算》及编制《方案阶段成本分析报告》；

　　4.1.4负责组织编制扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》；

　　4.1.5负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值；

　　4.1.6负责设计阶段成本控制工作的跟进工作；

　　4.1.7负责组织编制设计阶段方案成本比较和修正。

　　5.工作流程

　　5.1项目开发成本调研

　　5.1.1公司项目预立项后，造价部各专业工程师须开始收集和调研同类项目市场成本水平，编制项目成本调研报告；

　　5.1.2造价部须根据调研成果和以往项目开发成本资料建立成本数据库和研究模型。

　　5.2方案设计阶段成本管理和控制

　　5.2.1造价部须参与项目规划方案设计的专业小组评审，对规划方案设计成本提出要求和建议；

　　5.2.2规划方案设计完成后，造价部依据技术管理部(设计)提供的规划方案设计在一个月内编制其建安《成本测算》，对前期可研阶段的项目《成本估算》进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议；

　　5.2.3造价部须在方案设计完成后一个半月内完成《方案设计阶段成本分析报告》的编制，对方案设计阶段所做主要成本工作进行总结和对后续扩初设计提出成本控制建议，并报造价部经理审核。

　　5.3扩初设计阶段成本管理和控制

　　5.3.1成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初阶段的成本限额设计初步建议；

　　5.3.2造价部组织召集技术管理部(设计)相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经分管副总经理审批后会签给技术管理部(设计)，作为扩初阶段的成本限额；

　　5.3.3初设计完成并提交后一个半月内造价部须组织编制项目《成本概算》，概算依据扩初图纸针对典型配套(如地下室、会所、网球场馆等)及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。项目《成本概算》经造价部经理审核后报分管副总经理办公会审批；

　　5.3.4概算完成一个月内造价部负责完成《扩初设计阶段成本分析报告》的编制，对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议并报本部门经理审核。

　　6.表格和记录

　　6.1《设计限额要求》

　　6.2《建安成本限额设计成本控制建议书》

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