房产投资的策略

房产投资的策略十篇篇1

　　【关键词】房地产投资 房地产投资风险 经营风险

　　房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险。房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。

　　一、房地产投资常见风险

　　房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。

　　1.投资支出风险

　　房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。

　　2.金融风险

　　主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。

　　3.购买力风险

　　购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

　　4.市场风险

　　市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。

　　5.政策风险

　　政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。

　　6.法律风险

　　法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。

　　二、房地产投资风险的预防策略

　　房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

　　策略一：关注政策变动，认准投资方向

　　任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

　　策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析

　　随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。

　　策略三：采用投资分散组合策略

房产投资的策略十篇篇2

　　关键词 房地产融资 融资渠道 融资策略 分析 选择

　　一、前言

　　房地产行业作为国民经济增长的主要推动力之一，现已成为我国经济发展的支柱产业。房地产行业与其他行业相比，具有一定的行业特殊性。例如，具有一定的项目开发周期性，在开发周期内，需要投入大量的资金。因巨额的资金需求，资金的运作贯穿着整个开发周期。金融业为其提供资金来源，与房地产行业相依相存，共同发展，关系密不可分。

　　毫无疑问，融资对于房地产企业自身发展来讲，是非常重要的，尤其是在当前国家对房地产行业实行宏观调控政策的背景下，国内各中小型房地产企业均面临融资难的问题。为解决融资难问题，就需对各种融资渠道进行分析，选择正确的融资渠道组合。

　　二、房地产企业融资渠道现状分析

　　房地产企业融资是指通过一定的途径，为项目开发筹措资金的过程。按照融资渠道，可以分为两大类：一种是内源融资，是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构成。一种是外源融资，是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。目前，国内房地产企业普遍存在内源融资无法满足项目开发需求的情况，所以大多会转向外源融资。外源融资又主要分为银行贷款、债券融资、股票融资、房地产投资信托基金等方式。

　　（一）2015年银行贷款方式现状

　　银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。相关数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源于银行贷款，房地产开发资金对银行贷款的依赖程度最大，银行信贷资金几乎介入了房地产开发运营的全过程。2016年1月19日，国家统计局公布了《2015年全国房地产开发投资和销售情况》。2015年房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%；国内贷款20244亿元，下降4.8%。值得注意的是，房地产开发企业到位资金中利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

　　狭义的银行贷款资金仅包括房地产项目开发贷款，2015年度共计发放20244亿元，广义的银行贷款资金除了包括房地产项目开发贷款外，还包括个人按揭贷款，合计共有36876亿元。

　　（二）2015年债券融资方式现状

　　房地产企业的债券融资与上市房地产企业股票融资是相似的，通过一个开发项目进行债券融资，总的来说，房地产债券融资是一种专项融资。

　　2015年以来，房地产企业发债主体不断扩容，交易场所延伸以及审批流程缩短的政策引导下，非上市公司参与发债，有效缓解了房企的融资压力，成了中性以上优质房企的重要融资渠道。2015年，房企公司债发行总规模达到3160亿元，增长幅度明显。2015年恒大分三批发行400亿元境内债，创房企发债规模记录；中海发行两个品种规模共计80亿元的公司债，票面利率仅为3.4%和3.85%，创房企发债利率新低；龙湖首获批发行80亿元境内公司债，其中20亿元5年期品种的票息低至3.93%。

　　（三）2015年股票融资方式现状

　　房地产的股票融资模式从理论上讲是最佳融资途径，因为股票融资可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。截止到2015年年底，我国注册的房地产企业约有94000家，但在中国A股市场上成功上市的房地产企业只有137家，2008年金融危机之后，成功在中国A股市场上市的企业仅有4家，2009年上市的有世联行和南国置业，2015年上市的有招商蛇口（换股吸收合并重组）和新城控股（B股转A股），其他均只能通过借壳上市等其他方式，说明通过IPO上市筹资的道路困难重重，并不适合每个房地产企业。2015年1月，证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，资本市场由剧烈波动逐渐趋于稳定。在此背景下，房地产行业2015年定向增发规模达到1579亿元，同比大幅增长254%。

　　（四）2015年房地产投资信托基金融资方式现状

　　房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段，是指通过发行基金受益凭证募集资金，并交由专业投资管理机构运作，该基金募集资产将专门用于房地产行业相关项目，以获取投资收益或资本增值的一种基金形态。2015年，面对房地产市场存在存货过剩的情况，为刺激市场，提高资金的使用效率，部分房企开始尝试资产证券化，实现轻资产运营。6月8日，鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金正式完成注册，世茂集团分别于7月和11月推出全国首单物业费ABS和购房尾款ABS。天虹商场所持深圳鼎诚物业资产支持专项计划圆满完成，天虹商场收到股权转让款人民币14.5亿元，实现了国内市场首单国有不动产类REITs项目最终落地。

　　（五）2015年房地产行业融资渠道情况

　　就本文所述银行融资、债券融资、股票融资和REITS融资四种渠道，2015年度融资金额分别是20244亿元、3160亿元、1579亿元和14.5亿元，占比分别是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合计融资总额为24967.5亿元。

　　三、房地产企业融资组合策略选择

　　房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：房地产企业处于发展初期则需融资来开发项目；处于发展中期则需要融资来维持项目；发展到一定规模一定阶段还需要融资扩大规模。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。

　　（一）成立初期的融资组合策略

　　一个刚刚成立不久的房地产企业，要想在激烈的房地产竞争市场中立足，首先需要拿出大量的资金进行土地竞拍。由于刚刚成立，还没有稳定的收入来源，仅凭注册资本竞拍土地，需要非常雄厚的初始资本，另外，注册资本使用完毕，对日常生产经营也会形成阻碍。此时，可以选择“自有资金+股权融资”模式，吸收新的投资者进入，共同拿地开发，进行原始的资本积累。

　　（二）成长期的融资组合策略

　　房地产企业不断地进行项目开发和销售，此阶段将陆续形成资金流回企业，同时随着项目的开发、广告的宣传，房地产企业在当地将具有一定的知名度，行业竞争力将逐步提高。此时，可采用“自有资金+银行贷款”模式，利用自身的知名度和信用度来获取银行贷款以及各材料商、供应商的商业信用额度。除了该模式外，还可以继续采用“自有资金+股权融资”模式，吸引潜在机构投资者和风险投资资金。

　　（三）成熟期的融资组合策略

　　房地产企业处于成熟阶段，企业的市场竞争力大幅提升，拥有了稳定的市场和客户群体，市场占有率也大幅提高。企业为了进一步扩张市场，占领更大的房地产市场，有条件的房地产企业可以到证券市场公开发行股票或债券进行融资，还可以向房地产投资基金筹资和国外投资基金筹资等。

　　（四）衰退期的融资组合策略

　　房地产企业现有项目已接近尾声，又没有合适可行的投资项目时，融资的压力反而减轻，还有可能因后期销售回款出现较大的现金流入，出现资金盈余。但仅靠该盈余又无法进一步扩大规模，此时可以吸收合并其他房地产企业，打开新的市场格局，重新回归市场。

　　除了房地产企业的发展周期决定着融资组合策略外，其实在项目开发过程中，项目开发周期因素也影响着融资组合策略的选择。要通过有效合理的组合策略，以保证开发资金的投入与使用，回收在时间和金额上做到协调一致，以保证项目的顺利进行。

　　四、房地产企业应对融资风险的措施

　　（一）建立多层次的房地产融资策略

　　我国虽然有多种融资渠道，但根据本文2015年房地产行业融资渠道情况可判断，主要的融资方式仍然以银行贷款为主，融资额度占外源融资额度的80.96%。近年来，在国家对房地产行业的宏观调控政策下，银行贷款收紧，房地产企业倍感资金压力。建立一个多层次的房地产融资体系，为不同层次的房地产企业提供区别化的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖，更好地把控资金来源，控制项目风险。

　　（二）根据企业资金情况，适时调整战略方向

　　根据国家对房地产行业的宏观调控政策可以看出，现阶段国家层面对房地产行业持谨慎态度，房地产开发企业也需谨慎对待新的开发项目，避免过度的市场扩张，控制项目开发风险。房地产行业是国家监控的重点行业，因其与金融体系、国家经济命脉息息相关，所以房地产行业的发展受国家政策的影响较大，房地产企业应据此调整自身战略方向，与国家政策保持一致。2015年3月，重庆楼市有“西城王”之称的晋愉地产处于破产清算的风口浪尖，因其同时在重庆开发8个楼盘，在银行收紧银根的情况下，资金链几度出现断裂，被迫申请破产保护。

　　（三）慎重选择开发项目，注意区域风险

　　房地产作为不动产，区域位置上的选择尤为重要。房地产企业不应单纯考虑房价预期走势，而更应该考虑销售是否受阻，对应区域房地产市场是否饱和。2015年度，全国除一线城市外，其他二三线城市新房房价大多出现同比下降，也证明了目前二三线城市房地产市场趋于饱和，若房地产企业继续进行盲目扩张，将会走进融资难的困境，并出现经营风险。

　　（四）开发适销对路产品，加快房款回收速度

　　房地产作为一种产品，最终将会体现其产品属性，只有生产适合对应人群居住的产品，消费者才愿意购买。房地产企业在开发前期，需进行市场调研，了解消费者真正的需求，开发适销对路的居住产品。另外，房地产企业需重视销售管理，加速销售房款资金回笼，增加企业营运现金，降低融资风险，摆脱融资困境。

　　五、结语

　　当今房地产企业的融资方式越来越多，企业可以根据自身发展和资金需要，进行融资方案组合的设计，主动进行房地产金融的发展和创新，由单一融资模式转向多元化、多层次的融资体系。房地产企业融资渠道策略的选择，也要与房地产企业的发展阶段相适应，不同的发展阶段需要采取不同的融资模式。同时，融资渠道策略的选择，也影响着房地产企业的发展，只有选择正确的融资渠道策略，才能为企业发展注入血液，企业有了良好的发展才能形成良好的竞争力，最终促进房地产行业的良性发展。

　　（作者单位为重庆乐信实业集团有限责任公司）

　　参考文献

　　[1] 焦文艳，侯博亚。房地产投融资渠道分析[J]。企业技术开发，2011（11）：28-31.

　　[2] 吕连菊。我国房地产企业融资渠道分析[J]。安徽商贸职业技术学院学报，2013（3）：36-39.

　　[3] 王春华。我国房地产企业融资的突破与创新[J]。中国房地产金融，2012（2）：14-16.

房产投资的策略十篇篇3

　　关键词：房地产企业；投资战略；供求形势

　　中图分类号：F272.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）09-0016-01

　　一、企业投资战略与分类

　　企业投资战略是指根据企业总体经营战略要求，为维持和扩大生产经营规模，对有关投资活动所作的全局性谋划。它是将有限的企业投资资金，根据企业战略目标评价、比较、选择投资方案或项目，获取最佳的投资效果所作的选择。企业投资战略是企业总体战略中较高层次的综合性子战略，是经营战略化的实用化和货币表現，并影响其他分战略。企业投资战略可分为发展型投资战略、稳定型投资战略与退却型投资战略。

　　1.发展型投资战略。发展型投资战略是企业在現有水平上向高一级迈进的战略，在国民经济高速发展的时期及企业经营状况良好的情况下，推行这一战略会收到良好的效果。这一战略的特点增加对企业设备、原材料、人力资源等的投资，以扩大企业生产规模，提高产品市场占有率。

　　2.稳定型投资战略。稳定型投资战略适用于稳定或下降行业中的企业。企业推行这一战略的要点是，企业决策者要切实把握企业的优劣势，选准新的产品为投资对象。

　　3.退却型投资战略。这一战略多用于经济不景气、资源紧张，企业内部存在着重大问题，产品滞销，财务状况不恶化，政府对某种产品开始限制以及企业规模不当，无法占领一个有利的经营角度等情况，其实施的对象可以是企业，也可以是事业部、生产线或一些特定的产品、工艺。这种投资战略的特点是，从原先经营领域撤出资金，减少产量，削减研究和销售人员。这种退却型战略是企业家最不愿意采用且可能扭转败局的战略。企业采用这个战略的关键是把握住时机，以退为进，不要错过良机。

房产投资的策略十篇篇4

　　一、房地产投资信托概念

　　房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要，为房地产企业拓展新的融资渠道，并且，依托房地产信托，投资者可以通过资本市场，投资房地产领域，增加了新的投资渠道。所以，开展房地产信托，可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。

　　1、房地产投资信托种类

　　根据资金投向的不同，REITS(房地产信托)可分为三类：

　　权益型(Equity REITS)

　　权益型REITS直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。

　　抵押型(Mortgage REITS)

　　主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和

　　抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收

　　益。混合型(Hybrid REITS)

　　此类REITS不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。

　　另外，REITS 还有很多其他分类方法。

　　2、房地产投资信托特征

　　特征一：R E I T S 的主要投资对象是房地产

　　以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。

　　特征二：R E I T S 是资金信托和财产信托的结合

　　其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证；而REIT除了接受货币资金外，

　　还接受房地产。

　　特征三：R E I T S 持有者只享有收益权和知情权

　　普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策；而REIT的投资者没有这些权利，投资者如对REIT 的管理者不满，只能“用脚投票”，即在市场上卖出或要求REIT 发起人赎回其发行的资产收益凭证。

　　特征四：REITS 价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值

　　普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入，与每股的账面价值关联程度不大；而REITS价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值。

　　3、办理房地产信托企业资质

　　信托投资公司办理房地产信托业务时，涉及的不动产经营企业应具备下列条件：

　　条件一：有国家认可的执业资格；

　　条件二：注册资本不少于1000 万元人民币；

　　条件三：具有完善的法人治理结构；

　　条件四：具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5 年

　　以上可追溯的记录；

　　条件五：中国银监会要求的其他条件。

　　二、房地产信托融资操作模式

　　1、美国模式

　　美国的REITS 通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：

　　(1 )评估资金

　　基金发起人为满足自身需求，进行REITS 基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REITS 基金为筹资工具，并考虑投资标的收益性能否达到必要的回报率等。

　　(2 )接洽承销商

　　发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

　　(3)接洽律师及会计师

　　与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

　　(4 )接洽不动产顾问公司

　　若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REITs管理顾问契约，

　　确定权利义务关系。

　　(5) 申请募集

　　当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REITs契约。REITS成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事

　　宜。投资者通过券商购买REITS 证券，投资收益则从保管机构处获得。

　　2、日本模式

　　日本信托运作流程为：

　　步骤一：房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房

　　地产公司；

　　步骤二：投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；

　　步骤三：信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；

　　步骤四：房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；

　　步骤五：信托公司向投资者发放红利；

　　步骤六：信托公司也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配

　　给投资者。

　　3、香港模式

　　2005 年6 月16 日，香港证监

　　会经修订的《房地产投资信托基金守则》，撤消了香港房地 产信托投资基金(即REITS)投资海外物业的限制，允许房地产基金投资世界各地房地产项目，实际

　　上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以REITS 形式到香港上市。同时将

　　REITS 的最高负债比例由总资产的35%提升至45%，排除了香港相对其它亚洲国家作为REITS 中

　　心的弱势。消除地域限制及提升负债比例，为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资信托基金

　　提供了机遇，也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。

　　(1 )香港税制

　　从总体上看，目前HK-REITS 以信托作为载体，不设区域限制，最低持有年限为2 年，对股份

　　持有的限制同挂牌，房地产投资比例至少需占资产净值的90%，分红比例至少需占税后收入的90%，

　　最高负债率限制在总资产的45%不享受特定税收优惠，但在香港税制下分红及资本增值部分免税

　　(2)香港REITS 运作模式

　　(3)香港R E I T S 开放为内地房地产市场带来的机会优势

　　优势一：对于内地房地产商而言，REIT 是一种全新的经营模式，REITS 的出现可使其从目前单纯的房地产开发模式拓展为长期投资模式，以获取稳定的租金收入和REITS 管理费。

　　优势二：REITS为内地房产商开辟了新的融资渠道，业主及开发商可以REITS的形式重组其房产物业，从而改善资产负债表及增强资金的流动性。

　　优势三：REITS 对银行贷款的依赖度很低，拥有资金成本较低的优势。

　　优势四：HK-REITS 的上市为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。

　　优势五：REITS是一种长期投资模式，非处置不良资产或劣质资产的变现捷径，它的出现有利于减少房地产市场的投机成分，促进市场的长期稳定发展。

　　优势六：香港发行REITS的经验可供内地借鉴，对内地房地产商来说影响深远，将有利于促进内地房地产市场的长期稳定发展。

　　4、内地房地产信托运作模式

　　(1 )传统贷款型信托融资模式

　　① 操作流程

　　第一步，房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致；

　　第二步，就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批；

　　第三步，面向广大投资者公开发行信托凭证；

　　第四步，信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目；

　　第五步，信托公司回收资金。

　　② 优点

　　管理比较简单，收益比较稳定。

　　③存在问题

　　由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险，而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行，因此，信托公司面临着较大的风险，并将严格对项目的基本素质的要求。

　　(2 )股权型信托融资模式

　　这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。在这方面最早做的是重庆国投，例如其所运作的世纪星城项目。

　　①操作流程

　　第一步，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

　　第二步，信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

　　第三步，信托投资公司获得房地产公司的股权，但该等股权的性质类似于优先股，即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。第四步，信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理，同时，与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保购协议的履行，双方可能需要有一些担保条件(例如，重庆国投的世纪星城项目是使用开发商所持有的全部股权作质押；杭州工商信托所运作的浙江水泥项目，是由第三方提供担保)。

　　第五步，房地产公司运营开发项目，获得现金流。

　　第六步，关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金，回购股权，信托融资过程结束。

　　②模式优点

　　能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

　　三、房地产信托优势分析

　　1、REITS 自身优势

　　(1 )具有流通性与变现性

　　由于房地产本身的特性，导致交易过程需要借助中介机构，不但费力，且转移手续繁杂，变现性差，从而使得投资者具有极高的流动性风险。REITS是以证券化方式来体现房地产的价值，证券在发行后可以在次级市场上进行交易，投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券，有助于资金的流通，一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

　　(2) 专业化经营

　　由于REITS经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理，可以使房地产营运绩效大幅度提高，直接影响REITS 证券价格的上涨，使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

　　(3) 资本积累

　　REITS是以受益凭证在资本市场募集资金，再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场，有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合，有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得，加速资本积累，促进土地的有效利用。

　　(4) 投资风险分散

　　由于房地产投资往往需要庞大资金的投入，个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划，造成风险的过度集中。REITS是以收益凭证方式募集大众资金，从事多样化的投资，除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

　　(5) 正确引导房地产市场机能

　　由于REITS的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项，均受到相关法规的严格限制，其目的在于预防房地产短线交易的投机行为，使资金的投入

　　能促进房地产的有效利用。另外，通过REITS的方式来对大型公共建设计划进行融资，既可顺利推动建设，也可使投资大众分享公共建设投资成果，且经由REITS在集中市场或店头市场挂牌上市，可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果，最终能使整个市场机能得以充分发挥，增加社会福利。 2、商业地产开发REITS 融资优势

　　通过REITS 方式融资，对商业地产开发商而言具有以下几个方面的明显优势：

　　(1) 可用以融资的物业范围宽广

　　任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写

　　字楼、工业厂房等。

　　(2) 可融资金额巨大，资金来源丰富

　　例如华银控股目前操作的REITS，单个物业可融资金额从3亿元起，根据物业实际价值，多多益善。而海外REITs 市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。

　　(3) 风险分散

　　将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。

　　(4) 融资总额相对较高

　　一般情况下，采用REITS方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%~70%的资金。REITS 则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。

　　(5) 融资方式灵活

　　对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，比如，华银控股可以协助业主，以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

　　(6) 可选择长期获益

　　物业业主也可以自持一部分基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITS 管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

　　(7) 节税

　　REITS融资具有不可替代的节税优势。

　　(8) 提高企业知名度

　　采用REITS 融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

　　(9) 有助企业经营管理规范化

　　由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITS运作可以带动企业完善治理结构，规范经营管理。

房产投资的策略十篇篇5

　　【关键词】 房地产 投资项目 风险管理 风险控制

　　一、研究背景及私募房地产投资基金介绍

　　中国房地产业经过十几年高速发展之后，已经成为我国经济的支柱产业之一。中国房地产业的资金主要来自银行信贷，近期由于国家持续对房地产市场进行宏观调控，银行对房地产风险评估趋严、信贷趋紧，这都导致房地产项目融资渠道变窄、资金回笼压力增大。房地产业过分依赖银行信贷的发展模式正在改变，其它渠道的融资逐渐发挥重要作用。私募房地产投资基金在我国作为一种创新的房地产金融产品，在房地产市场转型升级中发挥重要作用，促使房地产业慢慢步入金融化时代。

　　房地产投资基金首先出现在美国，是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益收益和服务费用。私募房地产投资基金是房地产投资基金中的一个分支，是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。

　　我国私募房地产投资基金的基金管理机构按背景分主要有三类：PE背景类、产业背景类、开发商背景类。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。房地产基金投资方式主要分为对房地产公司进行股权、债权或股债结合投资。但不论哪种方式，均应对目标房地产公司进行调研及评价，对投资项目进行可行性分析、财务分析以及风险评估，从而做出是否投资的决策。目前我国私募房地产基金受基金的存续期及规模所限，以项目导向型为主，也就是先有项目再募集资金。本文主要探讨私募房地产投资基金在投资项目选择阶段如何进行风险管理。

　　二、私募房地产投资基金在项目选择阶段面对的风险种类及风险管理

　　私募房地产投资基金按投资对象可简单分为住宅和商业地产两类，住宅可按档次分类，如公寓、别墅等；商业地产可按用途分类，如写字楼、酒店、零售地产、仓储等。由于投资对象的特性不同，在投资策略上会有差异，但在投资项目选择阶段，结合房地产项目开发过程要系统考虑风险的共性。

　　房地产基金的投资风险和被投资房地产项目风险之间有着紧密的联系，当开发商投资一个项目，明确项目定位后，该开发项目70%～80%的风险其实已经确定，房地产投资基金需要从自己的专业角度，对开发商风险评估的标准、风险控制的措施进行判断，尽量减少信息不对称带来的风险，只有在投资决策阶段对项目进行风险识别、风险评估，制定风险控制的措施，才能客观、有据地进行投资决策。

　　房地产项目按开发过程分为以下四个阶段，分别是投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、销售和物业管理阶段，各阶段都存在特有的风险。以下将根据房地产开发过程的四个阶段，分别对房地产基金公司在投资项目选择阶段面对的风险及风险管理策略进行探讨。

　　第一，房地产项目投资决策阶段存在风险如图1所示。

　　针对此阶段风险，基金公司主要对政策风险、时机风险、区位风险、类型风险等进行风险识别和评估。基金公司要建立经常性信息收集和处理机构，建立分区域房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，对城市化、城市圈进行深入研究，着眼于存在长期发展机会的区域，进行多业态的投资布局。通过上述研究，评估政策风险、投资时机风险，建设区位风险、投资类型风险等，制定自身的投资策略。投资策略中明确投资区位、投资物业偏重类型，例如区位是以低风险的一、二线城市为主，还是以发展潜力大的三、四线城市为主，投资物业偏重类型是住宅还是商业地产。按投资策略选择投资项目区位及类型，分析后确定是否符合自身的经营策略和风险承受度。同时要重视投资项目可行性研究，减少投资项目的盲目性，谨慎做出投资决策。

　　第二，房地产项目前期阶段存在风险如图2所示。

　　针对此阶段的风险，基金公司根据进入的不同阶段主要对置地风险、融资风险、合同风险等进行风险识别和评估。通常地产基金介入项目都比较早，投资期限较长，期间如果国家宏观调控政策、货币政策发生变化，都可能导致房地产开发的工程进度节点得不到保障，进而导致现金无法按照预期回笼。如果是拿地前进入项目，基金公司要详尽调查前期拿地工作的进展情况，落实相应节点，基金投入项目后何时可以取得土地证，完成土地抵押。此阶段要开展调查，了解开发商在当地的信誉，积极同当地国土局、房地产交易中心等部门沟通，及时了解置地过程中除资金外是否存在其它未尽事宜。同当地金融机构联系，了解投资项目在当地取得开发贷及按揭贷款的难易程度，有无其他特殊问题，按揭贷款申请的难易程度，对项目销售及现金流回笼有直接影响。

　　第三、房地产项目建设阶段风险如图3所示。

　　针对此阶段风险，基金公司在投资阶段要综合评判开发商的操盘能力，可根据开发商以往开发项目的实际成果、开发商在当地的市场接受度等进行预判，也可借鉴银行等金融机构要求开发商具备二级开发资质的参考标准。投资项目决策通过、执行投资后，此类风险的管理将贯穿投资项目投后管理的始终，并且是项目投后管理的重点内容。

　　第四，房地产项目销售及物业管理阶段风险如图4所示。

　　房地产项目销售及物业管理阶段风险

　　针对此阶段风险，基金公司应根据融资期限的长短，预估投资项目的现金流回笼，拟定项目快销、慢销的营销策略，同开发商达成一致，预先约定开发商应满足基金退出时间要求，操盘过程中根据项目实际销售情况，适时调整项目销售策略。

　　私募房地产投资基金公司除对前述贯穿房地产开发过程的风险进行管理外，还有其自身不同于开发商的特有风险管理。房地产基金本身的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险等。房地产投资基金在项目选择阶段的风险主要是由信息不对称引起的，这一时期的风险管理应建立在如何保证房地产投资基金公司能够尽可能得到来自被投资项目管理层关于其自身及被投资项目的完整、准确信息，只有被投资项目管理层值得信任，才能使房地产投资基金获得最大利益。下面列示几点笔者认为基金公司在项目选择阶段需特别进行的风险管理。

　　其一，对被投资项目实际控制人和管理团队进行考察，预先识别风险，审慎选择交易对手。基金公司可建立合作开发商档案，针对开发商特质进行分类，可分为稳健型开发商、高成长开发商、机会型开发商，针对不同类型的开发商构建多元的项目合作平台。着重考察交易对手的契约精神、信用记录、操盘能力等，被投资项目管理层的素质是决定一个投资项目成败的关键因素，基金投资成功与否除了项目本身的质量外，很大程度上取决于被投资项目管理层是否值得信任，在未考察管理层前，不应投资其资产。

　　其二，调查被投资项目法律关系是否清晰，识别法律风险。基金公司应开展法律尽职调查，调查被投资项目公司是否存在未决诉讼，未决诉讼的性质是否会影响到基金交易；土地取得是否附条件，满足该条件是否会影响基金交易；项目公司股权结构是否清晰，如发生过股权转让是否存在股权转让对价支付上的瑕疵；原始投资是否存在非法集资等情况。基金公司依据调查结果及相应的法律意见书，根据自身风险承受能力，结合投资客户的风险承受度及风险预算，评判是否投资。

　　其三，了解、评估开发商融资真实意图是否合理。基金公司针对房地产开发项目的投资应用于项目本身开发，若开发商仅以项目土地做抵押，融资所得资金外调用于其它高风险投资，则基金投资的风险则不可控。基金公司在投资项目选择阶段即应明确资金的使用用途，并告知开发商投后将会执行何种程度的监管，例如基金投资资金将监控支付，只可用于支付项目开发建设费用；项目销售回款在未归还基金投资前也将严格监控，只能用于项目本身建设等。资金用途和投后监管方式在基金签约前和开发商达成一致，方能促成投资项目顺利进行。

　　其四，被投资项目是否存在其它硬伤，如土地未完成动拆、土地抵押物价值不能覆盖基金投资额、开发商自有资金投入比例不能满足公司投资政策要求等。如存在上述问题则要结合公司的投资政策，根据对风险的识别和评估，选择是否放弃项目。

　　三、结论与展望

　　本文就私募房地产投资基金在投资项目选择阶段的风险管理进行了初步的探讨，试图从房地产金融从业者角度给出实际项目选取、操作中不同风险类型对应的风险管理、控制措施与需要引起重视的关键点，有利于投资人清晰认识到各种风险和相应关注点及对策。

　　私募房地产投资基金的未来很广阔，它将会改变整个房地产的行业格局，提高房地产业内的市场化资源配置效率，促进房地产行业的健康成长，成熟的私募房地产投资基金应该最终实现真正的资本与产业的融合。可以预见在未来的几年中，私募房地产投资基金在开发环节的参与度将会继续提升，同时还将伴随部分房地产开发商的金融化转型，基金的风险管理措施将不断随着创新方式的出现而改进，希望通过对私募房地产投资基金在投资项目选择阶段风险管理的探讨，为私募房地产投资基金行业在我国的健康发展起到一定的促进作用。

　　【参考文献】

　　[1] 任纪军：房地产投资基金-组织、模式与策略[M]。经济管理出版社，2006.

房产投资的策略十篇篇6

　　关键词：房地产投资；风险分析；风险防范

　　我国房地产投资市场在经过2010年政府新一轮宏观调控后，2011年随即面临多重考验，后续市场还存在诸多不确定因素，在CPI高涨、城市化进程加剧等客观因素的推动下，房地产投资者必须清醒把握房地产投资的各种风险因素，采取有效的防范措施，以获得预期的经济收益。

　　一、房地产投资主要风险因素分析

　　房地产投资需要经历投资机会分析、实施与管理、投资后的评价与分析三个主要过程，其中某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资带来风险。概括起来，影响房地产投资的主要风险因素包括以下五种因素。

　　1.政策风险

　　政策风险是指由于国家或地方政府实施政策的变化给房地产投资带来潜在的经济损失，主要包含土地管理政策、住房结构政策、宏观投资规模控制政策、税收政策以及环境保护政策等方面的风险。由于政策的变化而带来的风险将对房地产投资产生重大的影响。房地产业作为我国国民经济的主要支柱产业，在当前我国房地产市场有待完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。

　　2.市场风险

　　市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。房地产市场中购买能力下降、劳动力价格上涨或原材料价格上涨等都会对房地产投资带来较大的风险。

　　3.金融风险

　　金融风险是指由于利率、融资规模等的变化对房地产投资者带来的损失。房地产投资数额巨大，对利率、融资规模的依赖非常大。当可融资规模减少时，房地产投资者自有资金投入增大，会产生资金流动困难的情况，容易产生财务风险；当利率上升时，房地产投资者投资成本增大，在房地产市场购买能力下降的情况下，将可能产生投资实际收益率降低的风险。

　　4.技术风险

　　技术风险是指由于技术进步对房地产投资者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑材料等方面的更新而带来的风险。

　　5.自然风险

　　自然风险是指自然原因对房地产投资造成损害的风险，如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等。这些风险出现的几率相对较低，可一旦出现，造成的投资损失是相当巨大的。

　　二、房地产投资风险的防范策略

　　房地产投资风险的防范关键在于能否采取有力的措施规避和控制风险，从而减少投资者的收益损失。根据可能造成投资损失的主要风险因素分析，投资者应从以下四方面采取措施。

　　1.把握政策变动，关注市场动态

　　当前我国房地产投资正处于高速发展的时期，国家和地方政府宏观政策调控频繁，这就要求房地产投资者在进行投资决策前，应加强对房地产相关法律、法规，国家税收政策、财政政策及货币政策等政策的研究，把握国家政策的宏观动态；同时对投资项目进行全面的市场调查和分析，掌握价格、竞争情况及未来市场的变化趋势等。通过对各项政策的研究和市场调查分析，既有助于房地产投资者确定正确的投资方案，又利于其根据政策和市场变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

　　2.优化投资组合，防范市场风险

　　房地产投资是投资周期长、高风险的活动，同时各类房地产投资在风险程度、预期收益和资金总量方面各不相同。房地产投资者应当合理选择不同投资可靠性的投资组合方案，维持稳妥投资与积极投资的比例关系，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高；注意房地产投资结构的优化，合理确定长期投资与短期投资的比例，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范市场风险。

　　3.合理融通资金，减少金融风险

　　房地产投资数额巨大，通常采取融资的方式满足其投资需求。而金融风险的存在，要求房地产投资者在投资机会分析时要在考虑贷款规模减少和利率可能升高的基础上进行，合理安排投资资金，确保自有资本金充足，在出现金融风险的情况下，能够迅速实现资金周转，从而对金融风险进行防范。另外，房地产投资者可以合理利用固定利率的抵押贷款，将因利率引起的金融风险转嫁给银行。

　　4.加强保险意识，规避自然风险

　　房地产投资者可以通过对投资实物进行房地产保险，将地震、火灾等不可抗拒力带来的自然风险转移给保险公司， 降低自身损失，从而为房地产投资者规避自然风险。

　　总之，现阶段房地产投资者应理性对待风险，充分考虑自有资金情况，及时注意使用多种投资方式，提高风险预判能力和风险承受能力，分散风险，减少损失，达到投资利润最大化的目标。

　　［1］刘秋雁。房地产投资分析［M］。东北财经大学出版社，2007-09.

房产投资的策略十篇篇7

　　房地产行业具有项目建设周期长、资金投入量巨大等特有的行业特点，这也决定了房地产项目投资高风险、高收益的特性，同时房地产项目投资是在资本市场中进行，受到市场不确定因素的影响，因此房地产的投资决策对房地产企业的发展尤为重要。充分完备的信息以及科学合理的决策方法，是房地产企业管理者进行投资决策的最基本条件。传统的净现值法为投资决策提供了很大的帮助，但仍具有一定局限性，它没有考虑不确定性因素给房地产带来的投资机会价值，随着项目进行，更多的不确定性因素不断出现，净现值法的缺陷就越突出。考虑到房地产投资中的时间价值和不确定性带来的投资机会价值，实物期权法对于房地产项目投资而言能够科学合理的评估项目价值。

　　二、实物期权概述

　　（一）实物期权含义 实物期权（Real Option）是以实物投资为标的的资产的期权，如土地、技术等实物资产，它可以使投资决策者持有对实物资产投资的选择权，这种未来可以采取某种行动的权利是有价值的，具体表现在经营、管理、投资等经济活动中。实物资产投资不同于金融资产投资，实物资产未来可能产生的现金流可以通过投资人灵活的运用管理工具来对其产生影响，因此，可以称为“主动性投资资产”。实物期权定价方法和金融期权的估值方法有些相似，计算过程中充分考虑未来不确定性可能带来的价值，更具科学性。它会提供给投资人各种条件下的变化情况，帮助投资人做出最优决策。

　　（二）实物期权理论综述 Black—Scholes（1973）期权定价模型的提出对理财学具有广泛的影响，该模型具有实用性，被期权交易广泛使用，实际的期权价格与模型计算得出的价格非常接近。Myers（1977）最早提出实物期权（Real Option）的概念，他提出金融期权在实物投资中应用的思想，他指出，一个投资项目产生的现金流受两方面影响，一是对实物资产的使用情况，二是所选择的未来投资机会，他研究表明早期的投资决策会给未来项目扩张带来价值。克劳克斯（1979）提出二项式模型，他的模型假设前提是：资产未来价值呈离散状态。二项式模型很好的弥补了美式期权的缺陷，为实物期权的发展做出了贡献。Dixit和Pindyck（1995）指出投资者不能简单地主观性的使用概率函数来评价投资机会的价值，理性的投资者应该将市场因素考虑在内并作出最佳的投资决策，两位学者的观点为实物期权在价值评估领域开辟了一条新路。国内学者对实物期权的理论及其应用作了广泛的研究。周春生、长青等（2001）研究了延迟期权在房地产、高新技术和能源开发等领域的应用，他们提出管理者可以等市场机会较好时再使用他所拥有实物资源，以便最大发挥其价值。谭跃、何佳（2001）以中国移动和中国联通的3G拍卖交易为研究对象，分析交易中潜在的实物期权价值，扩大了实物期权在国内市场中的应用范围。Pindyck（2002）针对采矿业和房地产业进行研究，研究表明运营规模的实物期权价值的提高可以通过调整产出等方式。

　　（三）实物期权方法方法与净现值法的比较 在风险投资刚刚起步阶段，投资决策者大多使用传统的净现值法（NPV）进行投资项目评估并作出投资决策，但随着社会经济的发展与市场经济体系的完善，传统的决策投资方法日益显现出了它的缺陷，NPV的局限性具体表现在：（1）主观性。净现值法使用的未来现金流量确定性仍待商榷，蒙特卡洛等方法为数据进行了一定的修正，但所涉及的概率大多是通过主观判断所得，这种修正不能客观的表现现金流量的动态性。（2）不能客观反映项目风险。虽然净现值法用风险折现率将未来现金流量折现，但折现系数依赖历史数据， 没有包含项目未来的风险因素，因此净现值法不能客观地反映项目风险。 （3）忽视了潜在价值。净现值法忽视了项目运作中不确定因素和管理上的灵活性所带来的潜在价值，项目本身存在潜在价值不能简单地由现金流量表示，净现值法通常低估了项目价值。相比较净现值法， 实物期权法有以下三点优势：（1）实物期权法赋予管理上的灵活性。决策者可以根据市场变化作出合理的投资决策。 例如， 当目前市场不适合投资， 决策者具有选择延迟投资的决策权。 实物期权帮助投资决策者通过灵活的选择管理战略，做出理性的投资决策。 （2）实物期权法考虑了投资项目的战略价值。实物期权模型不仅使用净现金流，还将项目潜在的投资机会价值考虑在内， 如项目的时间价值、管理柔性价值等战略价值都可以在实物期权模型中体现出来。 （3）实物期权法体现了投资的阶段性。由于房地产开发项目工程周期长、 投资成本巨大， 因此房地产项目投资很多为多阶段投资，实物期权模型体现各阶段之间的相关性，决策者可以使用实物期权模型评价上一期项目的进展情况，根据评估结果和市场变化， 对下一阶段项目作出合理的投资决策。

　　三、实物期权理论在房地产行业的应用

　　（一）房地产投资决策的实物期权特性 房地产项目通常周期较长，从开发初期、建设阶段以及完工后的销售阶段，，一直面临着来自项目本身、宏观政策、市场环境等因素发生变化所造成的风险，受到各种不确定性因素影响着，每一阶段的不确定因素都可能对这一阶段产生不利，甚至影响接下来的工程正常进行。但是不确定性因素可能给房地产开发带来高风险，也可能带来高收益。此外，房地产开发项目从初期获得土地资源就已经投入大量的资金，这部分成本是沉没成本，即当未来市场发生不利的变化，这部分成本是无法收回的。房地产投资决策的这些特性与金融市场看涨期权有些相似，主要体现在：（1）决策者对项目的决策权具有期权特性。决策者在项目的开发前以及项目建设中都有决策权。在项目开发前，决策者可以对投资对象、投资时机以及投资规模等进行选择与决策，在项目建设中，决策者可以根据项目的进展情况改变投资规模，甚至可以更换投资类型。决策者的这些对项目未来的投资决策权对项目来说是有价值的，具有期权特性。（2）房地产项目价值的波动性具有期权价值。房地产项目投资过程中会受到许多风险因素的影响，如宏观政策、自然环境、施工技术等，而这些风险因素都可能会影响项目的价值，造成项目价值的波动，而这种波动可能是损失，也可能是收益，这一点与金融资产一样是有价值的。因此项目的风险因素引起了项目的期权价值，使其具有期权特性。

　　（二）房地产投资决策中蕴含的实物期权类型 实物期权在传统的净现值法的基础上，充分考虑了时间价值和不确定性因素带来的未来机会价值，对房地产投资决策而言，是非常科学且合理的评价方法。房地产投资中蕴含着多种实物期权类型，主要包括：

　　（1）扩张期权（Option to expand）。目前房地产市场尚未发展成熟，存在着价格波动较大、产品供应结构不明朗等问题，房地产投资商为了获得更多的市场信息，可以先投入少量资金试探市场情况，视市场变化情况再进行选择，这种选择权利被称为扩张期权。扩张期权相当于看涨期权问题，一般采用布莱克—斯科尔斯模型进行定价计算。扩张期权可以简单理解为，如果现在不投资，尽管可以暂时躲避风险，但是失去了未来开发选择权可带来的战略价值。如房地产投资商计划投资购买土地，以获得土地的开发选择权，尽管目前由于市场环境、施工条件等因素不如预期，还不值得开发，但可以建立土地的储备，投资者可以通过掌握的信息，时刻关注市场变化，发挥管理灵活性，待到市场状况转好再决定新项目的规模，作出合理的决策以避免风险。根据扩张期权，一个房地产投资项目的真实价值等于该项目净现值加上该项目所包含的实物期权的价值，即：项目价值=扩展的NPV（ENPV）=静态NPV+期权价值。NPV的表示方式：

　　布莱克—斯科尔斯期权定价模型定价是建立在一定的假设条件上，假设看涨期权只能在到期日执行，是欧式看涨期权。

　　在上述定价模型中，S0为投资项目的未来营业现金流量的现值；PV（X）为新项目投资成本的现值；t为项目投资的决策时间；？滓为项目的市场波动率，即项目价值的变动标准差；r为连续复利的年度的无风险利率；c为项目的实物期权价值。

　　（2）延迟投资期权（Option to delay investment）。延迟投资期权又称等待期权，是指投资者具有在未来某个时期做决策的权力，一般采用二叉树定价模型。延迟期权相当于未到期的看涨期权。投资项目具有正的净现值，并不代表目前就是好的投资时机，等一等再投资可能获得更多收益，房地产投资者可以根据观察市场价格波动，选择好的投资时机。

　　（3）分阶段投资期权（Option to invest in different stages）。由于房地产开发建设工程规模较大，项目大多是分阶段开发的。由于不同阶段在时间上的关联性，投资者可以根据上一阶段的工程进展情况和市场变化，为下一阶段的实施作出决策，这种决策权被称为分阶段投资期权。

　　（4）放弃期权（abandon option）。如果项目进行一段时间后，它的继续经营价值不足以收回他投入的成本，投资人可能考虑放弃项目，并且可能收回成本，这种项目投资人具有在项目进行中的未来某个时点放弃投资的权利，就是放弃期权。房地产投资决策者在对一项投资项目价值进行评估时，应当将项目过程中可能放弃投资的不确定性及其价值考虑在内。

　　（5）转换期权（Option to switch use）。投资人根据项目实施中企业内部及外部市场环境的变化，转换不同决策的权利，就是转换期权。房地产投资商可以根据项目的实施情况和市场变化，对项目规模、生产要素、经营计划等投资项目进行转化。转化期权增加了投资人应变环境变化的灵活性。

　　（6）企业增长期权（Corporate growth option）。房地产开发商开发某个项目时，此项目能够带来的经济效益是一个考虑因素，更多的时候，开发商会考虑这个项目会为企业未来发展带来的优势，如员工技能的提高、企业品牌影响力的扩大等方面，具有长远的战略价值。

　　（7）收缩期权（Option to contract）。房地产投资商在项目进行中面临的市场环境相差预期较多的情况下，投资人可以选择缩减投资，尽量较少损失，这种投资人具有中途缩减投资的决策权即为收缩期权。

　　四、实物期权定价方法应用实例

　　（一）模型的基本假设条件 布莱克—斯科尔斯定价模型是建立在一定假设前提基础上的，而实际问题相对比较复杂，为了科学合理地将实物期权定价模型应用到房地产实例中，需要做一些基本假设条件： （1）无风险利率。为了使运用实物期权定价模型计算出的价值更能接近项目的实际价值，计算中模型所使用的无风险利率都采用投资项目当年的国债利率，并且在期权寿命期内不会变化。 （2）简化假设。 本文所选取的实例中不考虑成本问题，假设房地产项目投资决策者和公司所有者具有一致的目标。

　　（二）扩张期权在房地产投资决策中的应用实例 以某房地产公司2005年一处房地产投资项目为例，建筑工程分为两期实施，并且都是多阶段投资。两期项目不能同时进行，只能在一期投资完才可进行二期项目，一期和二期项目的现金流量表见表1、表2，以2005年末为项目初期考察点，第二期项目必须在2007年底决定。公司既定的最低报酬率20%，无风险利率10%。

　　无风险利率10%作为折现率。计算如表3：

　　通过净现值法，计算得出NPV1=-22.12（万元）

　　将二期现金流量折现到2005年，NPV2=-231.44（万元），结论很明显，根据净现值理论，由此做出整体决策，项目不适合进行投资。但是传统的净现值法忽略了不确定性所带来的价值，从而计算出的价值往往低于项目的真实价值。接下来将采用扩张期权对项目价值进行再次评估，重新进行投资决策分析。上述的净现值法忽略了投资项目两期工程的投资机会价值，即期权价值。根据扩张期权理论分析判断投资一期项目是否有价值，如果现在投资一期项目，不仅可以获得未来两年的营业现金流量，还可获得是否投资二期项目的选择权，这个决策权的价值应该作为评估项目价值的考虑因素内。

　　由于上文已经作出了模型假设条件，而且此项目的时间、投资成本、公司要求的最低报酬率等都是确定的，无风险利率取用同期政府债券利率。为二期项目作出投资决策的时间为2年（2005年至2007年）。由于房地产投资项目受到很多不确定性因素影响，决定了项目的高风险特点，并且未来现金流量的测定有一定主观性，此项目的现金流量标准差可以取用可比公司的股票价值标准差，即 =30%。第二期项目的投资成本折算（以10%作为折现率）到2005年的值，它是期权的执行价格：PV（X）=[500+400（P/V，10%，3）]（P/F，10%，2）=986.89（万元）。预计未来营业现金流量的现值1087.92万元，折算（以20%作为折现率）到2005 的值作为期权标的资产的当前价格：S0=[900（P/F，20%，2）+800（P/F，20%，3）]（P/F，20%，2）=755.59（万元）。假定条件：？滓=30%，t=0，无风险利率r=10%，则根据上述的布莱克—斯科尔斯期权定价模型计算如下：

　　第一期项目净现值是-22.12万元，它是不考虑期权的价值，可以理解为公司为获得二期投资项目的扩张权付出了22.12万元的成本。一期项目的投资使公司获得了二期项目的开发选择权，即公司拥有了扩张期权，该扩张期权价值59.80万元。考虑期权的第一期项目净现值为：ENPV=-22.12+59.80=37.68（万元）。该房地产项目的净现值37.68万元>0，因此，从整体战略角度考虑，投资一期项目是有利的。

　　五、结论

　　房地产行业蕴藏着很多管理上的灵活性，实物期权赋予了管理者灵活使用决策权的机会。但是实物期权方法并不是对传统投资决策方法的否定，它是建立的传统的价值评估方法上，留其精华，保留科学合理的部分，将不确定性因素带来的价值考虑在内的科学的投资决策方法，他开辟了价值评估方向的一个新领域，但其理论观点和应用方面还需进一步的研究分析与改进。目前房地产行业受到2008年金融危机的影响以及宏观政策的的限制，房地产投资者更应谨慎选择投资项目，做出理性合理的投资决策。实物期权应用到房地产投资决策中，充分地考虑了房地产项目投资的时间价值和管理灵活性带来的机会价值，挖掘出房地产项目不确定性因素所隐藏的价值，为房地产投资者指出正确的投资方向，非常具有应用价值。

　　[1]柯晓玲、诸克军、刁凤琴：《基于实物期权的房地产项目投资决策模型》，《统计与决策》2010年第4期。

　　[2]蔡坚学、邱菀华：《基于信息熵理论的实物期权定价模型及其应用》，《中国管理科学》2004年第4期。

　　[3]周春生、长青、郭良勤：《等待的价值——未来不确定条件下的建设项目投资决策分析》，《经济研究》2001年第8期。

　　[4]谭跃、何佳：《实物期权与高科技战略策投资——中国3G牌照的价值分析》，《经济研究》2001年第4期。

　　[5]刘奕均、牛盼强：《基于实物期权的房地产开发价值评估研究》，《科学技术与工程》2010年第2期。

房产投资的策略十篇篇8

　　地产母基金全称为房地产私募基金母基金（PERE FOF），是在全球业界都属于非常创新的金融产品。通过投资母基金，投资者可以充分利用房地产专业投资基金团队，利用过去接触不到的各项资源，来充分挖掘房地产市场的投资机会。近日，诺亚财富宣布携手易居中国，联合业界开发商，共同发起TOP50地产母基金。诺亚财富认为，地产母基金具有以下十大特点：

　　第一，相对第一次组建基金的投资经理，地产母基金的管理者们拥有丰富而扎实的行业知识，可以对投资经理进行额外的尽职调查，所以66%的初次融资投资经理选择从母基金融资。另外18%的初次融资投资经理在组建过第一支房地产基金以后，也会选择从母基金这里融资。

　　第二，地产母基金对小型投资者而言，是大的利好。通过地产母基金，小型个人及机构投资者可以与名声卓著的大型房地产投资基金，分享他们才能获得的投资机会。大型房地产基金的起投金额一般都很高，但是母基金降低了这一门槛。

　　第三，地产母基金还有一个特别的作用，例如市场上有专注于亚洲、美国和欧洲市场的不同投资母基金，投资者可以通过不同的基金，借助专业投资经理，对不熟悉的房地产市场进行投资。对TOP50母基金的投资人而言，则是可以借助专业投资经理，投资你所完全不熟悉的城市，获取过去不可能获得的投资机会。

　　第四，在房地产市场低迷时，地产母基金获得很多投资者的关注，特别是对一些特定房地产市场（如低价房产收购）的投资基金。在市场低迷时，很多基金表示，他们会等待市场底部，寻找投资基础资产的机会。

　　第五，传统上母基金一直是中小型投资者的最爱，但是现在母基金已经成为大型的机构投资者投资他们所不熟悉市场的专业工具。据PREQIN的调研，FOF的投资者中，10亿～50亿美元资产占32%，50亿～100亿美元占10%，100亿～500亿美元占12%。

　　第六，据PREQIN的统计，投资者选择地产母基金的最大考虑因素是期望较高的投资回报，或者是选择低风险的投资基金。

　　第七，地产母基金还有选择多种策略的灵活性。根据房地产市场的不同阶段，地产母基金可以选择高风险高收益的机会投资策略，或者增值策略，或者在市场低迷的时候，选择“核心策略”以及“核心增强”策略。除了房地产之外，还可以选择债券市场，或者是“不良房产”市场，或者是高等级房产按揭证券化产品等不同金融产品。

　　第八，对投资者最有利的是，他们通过选择一支基金，就可以充分分散化投资，坐享全球的投资收益。

爱可网分享地址：http://www.ik35.com/wm/91917.html